【国税OBが語る】親が子供の住宅ローンを肩代わりすると贈与税！銀行への直接返済でも課税される理由と今からできる3つの対策

結論から申し上げますと、お父さんが銀行へ直接返済していても、税務上は「お父さんから質問者さんへの贈与」となります。

ですがご安心ください。今の段階で正しく手続きをすれば、大きな問題にはなりません。

なぜ贈与になるのか、実際にいくら贈与税が掛かるのか、そして今からできる対策を順番に見ていきましょう。

①住宅ローンの肩代わりが贈与になる理由は「誰の借金を、誰のお金で減らしたか」

今回のケースで税務署が見ているポイントは、次の2点です。

・誰の借金が減ったのか
・誰のお金で減らしたのか

住宅ローンの債務者は質問者さんですので、本来は質問者さんが返済しなければなりません。

その返済をお父さんが代わりに負担すれば、質問者さんは「借金が減る」という利益を、無償で受け取ったことになります。

銀行への直接返済でも扱いは同じ（みなし贈与）

これは相続税法で「みなし贈与」と定められており、

①父から息子へ現金を振り込み、息子が返済した場合
②父が銀行へ直接返済した場合のどちらでも、税務上の扱いは全く同じです。

「自分の口座を通っていないから贈与ではない」ということにはなりませんので注意しましょう。

毎月15万円の肩代わりで掛かる贈与税は？【計算例】

今回のケースで、他に贈与を受けていない場合の贈与税は以下の通りです。

・年間の肩代わり額：15万円×12ヶ月＝180万円
・基礎控除：110万円
・課税価格：180万円－110万円＝70万円
・贈与税（特例税率10％）：7万円

金額は大きくありませんが、申告をしないまま何年も続けると、無申告加算税や延滞税が上乗せされてしまいます。

②住宅ローンの肩代わりは「通帳」で税務署に把握されます

私が国税の現場にいた頃、相続税の調査で必ず確認していたのが、亡くなった方の通帳です。

毎月決まった額が子供さんのローン返済に充てられていれば、一目瞭然です。

お父さんの相続時に、過去の肩代わり分が次々と指摘されるケースは決して珍しくありません。

住宅ローンの肩代わりで今からできる3つの対策

① 毎年きちんと贈与税の申告をする

肩代わり額が110万円を超える年は、翌年3月15日までに質問者さんが贈与税の申告・納税を行います。

② 親子間の「借入」にする

お父さんとの間で金銭消費貸借契約書を作り、質問者さんが実際にお父さんへ返済していく方法です。

ただし、返済実績がなければ贈与と判断されますので、契約書を作るだけでなく、実際の返済を続けることが大切です。

③ 相続時精算課税を選択する

届出をすれば、年110万円の基礎控除に加え、累計2,500万円までは贈与時に課税されず、お父さんの相続時に精算する形になります。
（※贈与する方・受ける方の年齢などの要件があります）

相続時精算課税の仕組みや注意点について詳しく知りたい方は、
【完全保存版】2024年以降の相続時精算課税制度を徹底解説！押さえておくべき制度の概要＆よく聞かれる質問7選もあわせてご覧ください。

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「住宅取得等資金の非課税特例」はローン返済には使えません

親からの住宅資金援助には「住宅取得等資金の非課税特例」がありますが、これは家を新築・購入する際の資金が対象です。

すでに住んでいる家のローン返済には使えませんので、ご注意ください。

特例の対象や要件については、
【2026年最新版】住宅取得資金の贈与は最高で1,000万円までが非課税に！特例を利用するために必要な〝８つの条件〟を解説！で詳しく解説しています。

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まとめ

・親が子供の住宅ローンを肩代わりすると、銀行への直接返済であっても贈与税の対象になります
・毎月15万円の肩代わりなら、年間の贈与税は7万円（他に贈与がない場合）
・肩代わりの事実は、相続税調査の際に通帳から把握されます
・対策は「毎年の申告」「親子間の借入」「相続時精算課税」の3つ

お父さんの温かいお気持ちを「税金の火種」にしないためにも、どの方法が良いか、一度ご家族で整理していただければと思います。

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谷口裕之輔

相続専門の税理士／元国税調査官

税務調査官として45年にわたり相続税・贈与税の調査に従事。 退官後、姫路市で相続専門の税理士事務所の代表を務める。YouTube「相続専門チャンネル」（登録者17万人）でも情報を発信中。